留學(xué)生海外以房養(yǎng)學(xué)成流行 機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存

據(jù)悉，隨著北京春季房展的舉行，海外置業(yè)成為季節(jié)性熱點(diǎn)話題。我們近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，留學(xué)熱潮已然帶動(dòng)了海外置業(yè)熱，留學(xué)生家庭成為海外置業(yè)的新興主力軍。不過(guò)，閑置房屋處置的困擾也逐漸在海外留學(xué)畢業(yè)生中顯現(xiàn)。

調(diào)查：留學(xué)生以房養(yǎng)學(xué)成熱潮

來(lái)自深圳的小張于2010年赴英國(guó)留學(xué)，在斯旺西大學(xué)攻讀商學(xué)碩士，畢業(yè)后留在倫敦一家公司上班。

得益于中國(guó)人的身份，他主要負(fù)責(zé)亞洲業(yè)務(wù)，每年都要出差回國(guó)。

他告訴我們，剛來(lái)英國(guó)的時(shí)候，父母曾陪讀過(guò)一段時(shí)間，并在斯旺西市中心附近買了一套一室一廳一衛(wèi)的公寓。

提到在英國(guó)買房的原因，小張說(shuō)：“從家徒步到市中心只要7分鐘，距離海灘也不過(guò)5分鐘，另外，從家出來(lái)走1分鐘可到達(dá)公家車站，有三趟公交車直達(dá)學(xué)校，非常方便。同時(shí)，房子所在街道犯罪率排斯旺西市最低，每年基本都為零，覺(jué)得自住投資都不錯(cuò)。”

像小張這樣的情況并不在少數(shù)。據(jù)教育部統(tǒng)計(jì)，2014年度我國(guó)出國(guó)留學(xué)人員總數(shù)為45.98萬(wàn)人，其中自費(fèi)留學(xué)42.30萬(wàn)人。截至2014年底，以留學(xué)身份出國(guó)，在外的留學(xué)人員有170.88萬(wàn)人，其中108.89萬(wàn)人正在國(guó)外進(jìn)行相關(guān)階段的學(xué)習(xí)和研究。

留學(xué)熱潮的襲來(lái)，不僅使得海外高校學(xué)費(fèi)的提高，家長(zhǎng)為孩子留學(xué)而投資房產(chǎn)的情況也在迅速攀升。

澳洲俱樂(lè)部總經(jīng)理表示，澳大利亞的學(xué)習(xí)多數(shù)配備的學(xué)生宿舍數(shù)目少，留學(xué)生需要自己解決住宿問(wèn)題，因此，以房養(yǎng)學(xué)的現(xiàn)象正在逐步攀升。

“租房看似成本低，但房東好壞、房屋品質(zhì)、租期長(zhǎng)短、室友是否好相處等不穩(wěn)定因素很高，有些不想回國(guó)且家里有一定經(jīng)濟(jì)條件的留學(xué)生多數(shù)會(huì)選擇自己購(gòu)買房子用以完成學(xué)業(yè)。”

澳大利亞貸款買房只需償還利息，而本金可自由支取。

“有些學(xué)生買了房子之后，自己住一間，另外的房子出租，收取的房租就完全可以償還貸款利息，且澳大利亞對(duì)購(gòu)房數(shù)量目前尚未做出限制，多出來(lái)的錢還可以再買套新房，同樣出租出去用房租還利息很容易。”

海外買房善用熟人牽線

小葛是前兩年來(lái)英國(guó)留學(xué)，畢業(yè)后申請(qǐng)了大學(xué)的博士準(zhǔn)備繼續(xù)深造，但學(xué)校發(fā)放的博士生補(bǔ)貼很少，并不寧滿足日常開(kāi)銷，于是，小葛通過(guò)自身周邊發(fā)達(dá)的朋友圈，干起了熟人租房買房的中介。

他告訴我們：“我算是幫出租房屋找租房的留學(xué)生，所以自己只向房東收取1成的中介費(fèi)，并不收取租客的任何費(fèi)用。這種方式不僅將朋友圈逐步拓展，還可以賺取一定的零用錢，而每成交一單生意，自己的知名度和可信度也打開(kāi)了一步，往后的生意就更好做了。”

留學(xué)生無(wú)論是租房還是買房，多數(shù)會(huì)從國(guó)內(nèi)中介公司做了解，也會(huì)到了國(guó)外后問(wèn)詢當(dāng)?shù)氐姆课葜薪楣?，但是，也有相?dāng)一部分投資者的信息來(lái)源于朋友圈。

“熟人牽線，房屋質(zhì)量有保證，還可以適當(dāng)砍砍價(jià)，對(duì)于信息的真實(shí)性以及房主的人品都有一定的保證。”幾位留學(xué)生不約而同地反饋說(shuō)。

問(wèn)題：閑置房屋處置成困擾

事實(shí)上，中國(guó)留學(xué)生一般在一所學(xué)校最長(zhǎng)就待3年時(shí)間，畢業(yè)之后閑置房屋的處置問(wèn)題，犯二開(kāi)始困擾已經(jīng)當(dāng)上房主的學(xué)生。

小張告訴我們，研究生畢業(yè)之后，他搬去倫敦上班，并將斯旺西市的房子交給當(dāng)?shù)匾患曳课葜薪榇蚶?，同時(shí)他加了幾個(gè)斯旺西大學(xué)中國(guó)留學(xué)生的討論群，時(shí)常關(guān)注是否有留學(xué)生需要租房。

小張說(shuō)：“斯旺西市屬于旅游度假勝地，房租價(jià)格雖然不及倫敦貴，但對(duì)我來(lái)說(shuō)是筆不小的補(bǔ)貼。”

不過(guò)，租戶也不是隨時(shí)都有，小張也有發(fā)愁的時(shí)候。他告訴我們，房子曾經(jīng)閑置了半年多，一直沒(méi)有找到租戶。

去年，他找到中介想把房子賣掉。現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去一年半的時(shí)間了，看房的人基本都處于觀望期，沒(méi)有提出簽合同，目前房子還處于半租半售中。

三國(guó)投資的利與弊

有專家提醒，把房產(chǎn)投資與移民進(jìn)行捆綁或是單純?cè)诤Ｍ馔顿Y置業(yè)，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。我們?cè)诖肆_列美國(guó)、英國(guó)和希臘的投資移民政策。

美國(guó)：買房子不等于移民

美國(guó)是深受歡迎的傳統(tǒng)移民國(guó)家之一，遞交移民申請(qǐng)的人非常多。美國(guó)設(shè)置EB-5投資移民名額上限為1萬(wàn)，去年9月就已爆滿，其中，85%來(lái)自中國(guó)大陸，而今年的1萬(wàn)限額預(yù)計(jì)將于年中爆滿。

美國(guó)EB-5移民簽證依據(jù)1990年美國(guó)移民法規(guī)定：外國(guó)人在美國(guó)投資有權(quán)取得永久居留權(quán)，外國(guó)移民申請(qǐng)人在美投資創(chuàng)設(shè)商業(yè)性企業(yè)，并創(chuàng)造10個(gè)全職的美國(guó)工人就業(yè)機(jī)會(huì)，即可獲發(fā)兩年期的條件式移民簽證。

兩年屆滿前90天，若投資行為仍存在，可申請(qǐng)“條件移除”而成為永久居民，投資額為美元100萬(wàn)元。目前，娛樂(lè)、酒店、辦公樓、養(yǎng)老等行業(yè)領(lǐng)域較受中國(guó)投資人青睞。

將買房與移民聯(lián)系起來(lái)的想法是錯(cuò)誤的，買房不等于移民。魏克非表示，投資移民看似是條捷徑，但仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

“EB-5規(guī)定，除去未滿21歲子女外，每個(gè)成年人只能申請(qǐng)一個(gè)EB-5配額，其他家庭成員若想一同移民，則需要追加投資，另外申請(qǐng)配額。如果在兩年內(nèi)投資項(xiàng)目失敗，或無(wú)法繼續(xù)支持10個(gè)全職就業(yè)機(jī)會(huì)，到最后一樣拿不到綠卡。”

英國(guó)：海外房主出售房產(chǎn)要征稅

今年4月，英國(guó)對(duì)海外買家的房產(chǎn)稅收政策發(fā)生新變化。根據(jù)此次英國(guó)的房產(chǎn)稅收新政，對(duì)于海外個(gè)人買家而言，資本利得稅的稅率為18%或28%。

英國(guó)的資本利得稅是對(duì)海外買家買入與售出房產(chǎn)的差價(jià)部分按比例征收的一個(gè)稅種。

由于此項(xiàng)新政策從今年4月6日開(kāi)始實(shí)施，新法不溯及既往，所以中國(guó)買家購(gòu)置房產(chǎn)的買入價(jià)將按照2015年4月6日的房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算。

舉例來(lái)說(shuō)，如果中國(guó)買家在2013年購(gòu)入房產(chǎn)，總價(jià)60萬(wàn)英鎊，該房產(chǎn)在2015年4月6日價(jià)值變?yōu)?0萬(wàn)英鎊；中國(guó)買家在2019年售出該房產(chǎn)，總價(jià)110萬(wàn)英鎊，需要交納的資本利得稅計(jì)算方法為110萬(wàn)減去80萬(wàn)英鎊，即30萬(wàn)英鎊。

2013年到2015年的20萬(wàn)英鎊不適用此項(xiàng)新政策，不用征收資本利得稅。

此項(xiàng)新政對(duì)于中國(guó)人到英國(guó)買房自住者影響不大，但限制海外炒房人。“近一年英國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲幅度在5%至7%左右，房屋出租平均年收益率在3%至5%左右。”

希臘：買房移民 沒(méi)有工作簽證

去年10月22日，希臘政府出臺(tái)新的草案規(guī)定，申請(qǐng)者在投資購(gòu)買25萬(wàn)歐元以上房產(chǎn)，可申請(qǐng)一家三代同時(shí)移民，但要求子女需未滿21周歲，老人年滿65周歲。

雖然該草案具體細(xì)則的發(fā)布還需等到五六月份，但各大中介已開(kāi)始將這一變化當(dāng)作招牌招攬客戶，申請(qǐng)者人數(shù)增加。同時(shí)，專家提醒，獲得希臘永久居住權(quán)不等于獲得工作簽證，只可以創(chuàng)業(yè)。